Większość kluczowych decyzji dotyczących budowy domu należy podjąć jeszcze przed rozpoczęciem robót. Przed wbiciem pierwszej łopaty, trzeba przecież znaleźć odpowiednią działkę, wybrać projekt, źródło ciepła, technologię zabudowy, rodzaj wentylacji, a także szereg innych podstawowych kwestii. To, jak bardzo będziemy zadowoleni z efektu końcowego, w znacznej mierze zależy od rozstrzygnięć przyjętych jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
Przygotowania do budowy
Przygotowania do budowy w najbardziej sprzyjających warunkach trwają około 3 miesiące. Oczywiście, jeżeli nie pojawią się problemy formalne. Decydujące pod tym względem są także przeznaczenie działki oraz lokalizacja.
Dla każdego terenu, gdzie chcemy postawić dom, musi być opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Może on zawierać wiele różnych wymagań dotyczących samej działki, jak i budynku. Jeżeli zakupimy działkę objętą MPZP znacząco uprościmy formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wystarczy wówczas uzyskać wypis planu oraz dołączyć go do wniosku o wydanie stosownego pozwolenia. Jeżeli działka nie jest objęta planem, wówczas procedury wydłużają się, a my musimy wystąpić do miasta lub gmin prośbę o wydanie warunków zabudowy. Co ważne, o wydanie dokumentów możemy wystąpić jeszcze przed zakupem działki.
Projekt domu oraz kosztorys
Wybierając odpowiedni projekt domu, zwróćmy uwagę na potrzeby wszystkich domowników – każdy z nich powinien mieć swój własny kąt. W zależności od wprowadzonych rozwiązań technologicznych, budynek powinien posiadać również kotłownię. Musi on odpowiadać także warunkom działki widniejącym w MPZP.
Na tym etapie należy sporządzić również kosztorys całości inwestycji. Pozwoli to na finansowe przygotowanie się do przedsięwzięcia oraz ułatwi sprawę kredytu w banku. Niezwykle waży jest tutaj wybór ekipy budowlanej. Najlepiej wybierać sprawdzone zespoły, które cenią sobie zaangażowanie oraz dbają o dobro klienta, spełniają jego oczekiwania i przestrzegają założonych terminów. Wiele firm posiada liczne rekomendacje w internecie. Wybierając tę odpowiednią, zwróćmy uwagę także na dotychczasowe realizacje. Niekiedy zdarza się również, że firmy zajmują się budową obiektów przemysłowych, państwowych czy obiektów sakralnych. Wówczas będziemy mieć pewność, że ekipa sprosta naszym oczekiwaniom.
W kosztorysie powinny znaleźć się wszelkie działania oraz czynności związane z procesem budowy domu: pozwolenia, koszt projektu finalnego, kompletowanie materiałów oraz robocizna. Warto także przygotować się na koszty dodatkowe.
Pozwolenie na budowę
Kiedy sporządzimy już kosztorys inwestycji, przychodzi czas na ubieganie się o pozwolenie na budowę. Dokument, jakie musimy przedstawić to:
- cztery egzemplarze projektu wraz z planem zagospodarowania działki
- wypis z MPZP lub warunki zabudowy,
- warunki przyłączenia mediów lub promesa,
- oświadczenie dotyczące prawa do nieruchomości, na której chcemy postawić budynek.
W zależności od naszego urzędu, może on wymagać także innych dokumentów, jeżeli wynika to z innych szczegółowych przepisów. Decyzje o pozwoleniu na budowę wydawane są w ciągu 65 dni od chwili złożenia dokumentów.
Wbicie łopaty w ziemię, czyli start budowy
Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia tego faktu w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego ekipa budowlana, którą wybraliśmy, może rozpocząć swoje prace. Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni od daty jego wydania.
Budowa domu w roku 2022 – co się zmieni?
Najważniejsze przepisy zmieniające się od roku 2022 to fakt, iż na budowę domu, którego powierzchnia nie przekracza 70m², nie będziemy potrzebować pozwolenia. Jaki dom będzie można postawić bez pozwolenia? Warunkiem będzie posiadanie własnej działki budowlanej, a na każde 500m² działki będziemy mogli postawić jeden dom do 70m² bez pozwolenia. Dom będzie mógł być jednak przeznaczony wyłącznie do własnych potrzeb.
Dom musi być także wolnostojący oraz posiadać maksymalnie dwie kondygnacje. W zależności od MPZP – może mieć on płaski lub pochyły dach oraz niewielkie poddasze. Co więcej, obszar oddziaływania domu musi całkowicie mieścić się na działce, na której powstanie dom. W przypadku terenów nieobjętych MPZP budowa takiego domu będzie niemożliwa, jeżeli do najbliższej zabudowy jest więcej niż 200 m.
Co z formalnościami?
Dom nie będzie wymagał także wielu formalności. Jeżeli działki nie obejmuje MPZP, wówczas będziemy musieli ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Jeżeli natomiast posiadamy WZ, projekt budowlany domu oraz inne wymagane dokumenty, musimy dokonać zgłoszenia budowy. Najłatwiejszą drogą jest zrobienie tego przez internet. Co ważne, nie trzeba czekać na pozytywne rozpatrzenie zgłoszenia, bowiem urzędnicy nie mogą sprzeciwić się budowie. W miejscach, gdzie obowiązuje MPZP wystarczy jedynie zgłoszenie budowy wraz z projektem domu.
W obu przypadkach nie musimy prowadzić dziennika budowy ani zatrudniać kierownika budowy. Powiadomić musimy natomiast:
- projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy oraz projektu,
- nadzór budowlany.